نکات خرید خانه قولنامه ای و قوانین مربوط به آن
خرید خانه قولنامه ای
اهمیت خانه و سرپناه برای هر خانواده بر کسی پوشیده نیست. تهیه مسکن همیشه یکی از اصلی ترین دغدغه های ایرانیان بوده است زیرا بخش عمده ای از درآمد هر خانواده ایرانی صرف تهیه مسکن می شود. بسیاری از افراد هستند که علی رغم سال ها کار و پس انداز، باز هم نمی توانند صاحب خانه شوند. از همین رو لازم است تا نهایت دقت را در خرید خانه به عمل آورید چون با یک اشتباه ممکن است تمام سرمایه زندگی و ماحصل یک عمر زحمت شما به سادگی از دستتان برود. یکی از نکاتی که در خرید خانه لازم است به آن حتما توجه کنید وضعیت سند ملک مورد نظر است.
سند یا قولنامه؟
آنچه که امروزه در کشور ما به عنوان دو روش مرسوم جریان دارد این است که ملک مورد نظر یا سند (تک برگ یا منگوله دار، شش دانگ یا سه دانگ) دارد یا به صورت قولنامه ای معامله می شود. آنچه مسلم است سند قطعی مطمئن ترین راه برای خرید خانه است اما گاهی به دلایلی مانند قیمت پایین تر و ... شما می خواهید ملک قولنامه ای بخرید. در این حالت باید دقت بسیاری انجام دهید و نکات مهمی را در نظر داشته باشید. در این مطلب به برخی از مهم ترین نکات برای خرید ملک قولنامه ای اشاره می کنیم.
قولنامه چیست؟
قولنامه در لغت به معنای عهد و پیمان و در محاوره به معنای قرار است. با اینکه در قوانین ما چیزی به عنوان قولنامه نیامده است اما در عرف بسیار مقبول و شناخته شده در بین مردم است و بسیاری از دعاوی دادگاه ها مربوط به عدم اجرای تعهداتی است که در قولنامه ها آمده است. معاملات ملک از نوع معاملات غیر منقول است. این معاملات تشریفاتی است و تشریفات آن ثبت در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی است. برای ثبت رسمی ملک نیاز به گواهی هایی شامل پایان کار شهرداری یا گواهی آزاد بودن ملک برای خرید و فروش می شود که اخذ این گواهی ها گاه زمان بر و گاه غیرممکن است.
چه ملک هایی قولنامه ای معامله می شوند؟
به طور کلی ملک هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای معامله می شوند. مواردی مثل خلافی ساختمان در بخش های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و ... باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار و در نتیجه سند رسمی اخذ کند. البته عواملی مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و ...) وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.
چگونه از وضعیت ملک قولنامه ای مطلع شویم؟
مطمئن ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می یابد. یک اقدام دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی انجام می شود این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.
حاشیه شهرهای بزرگ یکی از مناطق در خطر
مرز محدوده شهر را کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی مشخص می کند. بنابراین هر ملکی داخل این مرز باشد محدوده شهر و ملک های خارج از این مرز را حاشیه شهر می نامند. گاهی اوقات افراد از این حد تخطی می کنند و اقدام به ساخت و ساز غیر قانونی می کنند. از آنجایی که برای این مناطق در شهرداری ها هیچ گونه بودجه ای تعریف نشده است؛ هیچ خدماتی نیز از شهرداری دریافت نمی کنند. این املاک به صورت قولنامه ای معامله می شوند و لازم است تا خریداران دقت لازم را به عمل آورند تا کمترین خسارتی متوجه آنان نشود.
بالاخره قولنامه ای بخریم یا نه؟
آنچه مسلم است خرید ملک سند دار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی می توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه ای با قیمت بسیار پایین تر اما قولنامه ای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه ای هستید. اگر در شرایط بالا قرار گرفتید، سعی کنید نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را به خوبی بشناسید و استعلام های مربوطه (در بالا ذکر شد) را از شهرداری منطقه اخذ کنید. اگر تمام نکاتی که در این مقاله برای شما عنوان کردیم را به کار بگیرید احتمال ضرر و زیان شما به حداقل می رسد.
