ضوابط انباری در ساختمان چیست؟
این روزها چنانچه افراد به دنبال یک واحد مسکونی برای خرید یا اجاره خصوصا در کلان شهر های کشور باشند به دلیل افزایش سرسام آور قیمت مسکن، تنها توان معامله یک آپارتمان با متراژ پایین را خواهند داشت، به همین دلیل هنگام مراجعه به مشاوران املاک یا جستجوی آگهی ها، به دنبال ساختمانی هستند که علاوه بر امکاناتی مانند آسانسور و پارکینگ، حتما انباری نیز داشته باشد. اینجاست که اهمیت انباری در ساختمان بر ما روشن می شود. در ادامه با ما همراه باشید در این مقاله به پاسخ پرسش نقش انباری در ساختمان چیست پرداخته ایم.
نقش انباری در ساختمان چیست؟
از واژه «انبار» و «انباری»، برداشت های مختلف و وسیعی می توان کرد. انبارها فضایی هستند که بسته به نوع کالای مورد نگهداری در آن ها، ماهیت عمل و چگونگی عملکرد، در سازه های متنوعی ایجاد می شوند. در این رابطه می توان از انبار های ترانزیتی و گمرکی تا انبار توزیع، انبار کارخانه ها و سازمان های صنعتی، انبار مواد منفجره یا اشتعال زا، انبار مواد فاسد شدنی، انبار کالاهای شیمیایی، انبار اقلام فله یا سیلو و مانند آن نام برد. علاوه بر این، احداث، اجاره یا خرید فضایی برای انبار، در صنایع و مشاغل مختلف به دلیل تاثیرات اقتصادی آن، یک موضوع قابل توجه برای فعالان ساخت و ساز و صاحبان کسب و کار می باشد. اما «انباری» آپارتمان و ساختمان مسکونی، به دلیل ماهیت، عملکرد و ابعاد آن، داستان متفاوتی دارد. در این مقاله با تشریح اهمیت انباری در واحد مسکونی، مباحث کاربردی مانند احداث، ابعاد، قیمت و نظایر آن از نظر فنی، اقتصادی، اجتماعی، حقوقی، ایمنی و… ارائه شده است.
تعریف انباری مسکونی
انباری ساختمان، یک اولویت برای مجتمع های مسکونی امروزی است و بخشی از وسایلی که ضرورت کمتر یا موقت برای استفاده دارد و یا امکان نگهداری آن در واحد مسکونی وجود ندارد، در آن محل، نگهداری می شود تا در منزل، اصطلاحا فضای تنفس بیشتری وجود داشته باشد. در ماده یک آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها آمده است: «قسمت هایی از بنا، اختصاصی است که عرفا برای استفاده انحصاری مالک معین یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد.» یکی از این قسمت ها، انباری است که از جمله قسمت های اختصاصی یا اصطلاحا حصه مالک است.
اگر یک واحد مسکونی انباری داشته باشد، جزییات آن به طور دقیق در سند نوشته می شود. انباری از مواردی است که به طور مشترک در قرارداد های واگذاری ملک در قالب متعلقات یک ساختمان ذکر شده و حقوق ناشی از آن به خریدار یا مستاجر جدید منتقل می شود. شهرداری، هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمان، انباری را در ردیف قسمت های اختصاصی قرار داده و این موضوع، در صورت مجلس تفکیکی نیز جزء قسمت های اختصاصی آپارتمان است.
قوانین اجازه و فروش انباری در آپارتمان
انباری ساختمان از جمله متعلقات واحد های مسکونی یا آپارتمان می باشد و مالکان، شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. از آنجا که این قسمت، دارای شخصیت حقوقی است، بنابراین واگذاری انباری به غیر از شرکای ساختمان، خلاف مقررات بوده چرا که به دلیل ورود اشخاص ناشناس، عدم امنیت ساختمان و مزاحمت برای سایر ساکنان را موجب خواهد شد به همین دلیل در اسناد رسمی برای انتقال آپارتمان این نکته تاکید می شود که واگذاری انباری به غیر از مالکان آن ساختمان ممنوع است.
در مجموع، مالکیت انباری مانند پارکینگ، می تواند به صورت مشاعات یا اختصاصی باشد و فقط زمانی که متراژ و جزییات کامل آن در سند قید شود، می توان ادعای مالکیت داشت. بنابراین چنانچه قصد رهن یا اجاره واحد مسکونی را داشته باشید، مالک، مجاز است انباری را در اختیار شما قرار دهد یا خیر و در واقع این موضوع توافقی است، اما هنگام خرید خانه، در صورت ذکر انباری در سند با مشخص بودن موقعیت، مساحت و محل دقیق، مالک انباری نیز خواهید بود.
نحوه محاسبه قیمت انباری در آپارتمان
نکته دیگر درباره رابطه انباری با خرید و فروش ملک، ثبت انباری در سند و تاثیر آن بر قیمت آپارتمان یا واحد مسکونی است. اگر متراژ انبار در سند ثبت شده باشد، قیمت هر مترمربع از مساحت انباری با خود واحد متفاوت است. برای این منظور یک ضریب، معمولا یک دهم یا یک بیستم یعنی 5 تا 10 درصد، قیمت هر متر مربع آپارتمان برای قیمت انباری محاسبه می شود. مثلا اگر هر متر مربع یک واحد مسکونی، با توجه به رشد بالای قیمت مسکن، طی ماه های اخیر در پایتخت، 30 میلیون تومان باشد، قیمت هر متر مربع انباری، حدود 1.5 تا 3 میلیون تومان خواهد بود و اگر مساحت انباری را 3 متر در نظر بگیریم، قیمت آن بین 4.5 تا 9 میلیون تومان است.
نکته دیگر رابطه انباری با قدرالسهم است. در این زمینه اگر متراژ انبار و موقعیت دقیق آن، در سند ثبت شده باشد، در محاسبه قدرالسهم انبار آپارتمان لحاظ می شود در غیر این صورت، جزء فضای مشاع ساختمان است. آگاهی از محاسبه متراژ انباری در قیمت آپارتمان و رابطه انباری با ثبت آن در سند و قدرالسهم موجب می شود در معامله یک ملک، جوانب مختلف حقوقی و سود و زیان اقتصادی آن را مد نظر قرار دهیم. غفلت از این نکات ظاهرا جزئی از جمله وضعیت انباری در خرید و فروش ملک، به ویژه با رشد چشمگیر قیمت یک متر مربع فضا در واحد های مسکونی، می تواند در آینده پشیمانی به بار آورد!
ضوابط احداث انباری : ابعاد و محل ساخت
موضوع مهم دیگر درباره انباری ها، ابعاد، مساحت، متراژ و محل احداث آنهاست. در این زمینه، طبق بند 14 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها، «تعداد انباری های ساختمان و جمع مساحت آن ها باید مطابق گواهی پایان کار باشد. اختلاف مساحت انباری ها با یکدیگر مانع از تفکیک نیست، مگر اینکه در گواهی پایان کار، مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد که در این صورت باید مفاد گواهی پایان کار رعایت شود. بدیهی است انبار عمومی ساختمان، موضوع ماده 4 آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها از شمول این بند خارج و جزء مشترکات محسوب می شود.»
محل احداث انباری ساختمان ها معمولا در حیاط یا طبقات زیر زمین است. در ساخت انباری ها باید توجه داشت اگر ملک، دارای زیر زمین است افراد مجاز به احداث انباری در همکف نیستند. احداث انباری در صورتی در همکف مجاز است که بنا فاقد زیر زمین باشد و نیز ساخت انباری منجر به حذف پارکینگ نشود.
طبق مبحث چهارم الزامات عمومی ساختمان از مقررات ملی ساختمان ایران درباره انبار ها در ساختمان ها:
- حداقل ارتفاع در فضای انباری که برای مدت طولانی در آن ها توقف نمی شود، 2.10 متر است.
- در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﺗﺪاﺑﯿﺮی ﺑﺮای ﺗﻬﻮیه ﻓﻀﺎی اﻧﺒﺎری ﮐﻪ ﺑﺮای ﻣﺪت ﻃﻮﻻﻧﯽ در آن ها ﺗﻮﻗﻒ ﻧﻤﯽ ﺷﻮد، پیش ﺑﯿﻨﯽ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺮ روی ﺳﻄﺢ در، ﺑﺎﯾﺪ ﺷﯿﺎرﻫﺎﯾﯽ ﺟﻬﺖ ورود و ﺧﺮوج ﻫﻮا ﺗﻌﺒﯿﻪ ﮔﺮدد.
- در ﺻﻮرت ﺣﻀﻮر ﺑﻠﻨﺪ ﻣﺪت اﻓﺮاد در اﻧﺒﺎری ﻫﺎی ﺗﺨﺼﺼﯽ ﯾﺎ ﺣﺮﻓﻪ ای و ﯾﺎ اﺳﺘﻔﺎده از آن ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻓﻀﺎی اﻗﺎﻣﺖ ﯾﺎ اﺷﺘﻐﺎل ﺑﺮﺧﯽ اﻓﺮاد، ﺑﺎﯾﺪ ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻫﻤﺎن ﻧﻮع ﻓﻀﺎﻫﺎ در ﺧﺼﻮص اﻧﺪازه ها، ارتفاع، تهویه و نورگیری الزامی و… رعایت گردد.
همچنین طبق نظر کارشناسان، از مهم‌ترین ضوابط دَرِ انباری که در زیر زمین واقع شده، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- دَرِ انباری تحت هر شرایطی باید باید به سمت بیرون باز شود.
- حداقل عرض دَرِ انباری در طرح هایی که فضای کافی وجود ندارد، یک متر است.
- دَرِ انباری به دلیل تعویض هوا، باید از نوع شیاردار باشد.
ضوابط انباری روی پشت بام
با این حال بعضا احداث انباری در پشت بام یا سایر فضاهای مشاع مد نظر است. بر اساس نظرات کارشناسان حقوقی، اگر مالکان قصد ساخت انباری در قسمت مشاع مانند پشت بام را داشته باشند، علاوه بر دریافت مجوز ساخت از شهرداری، باید رضایت تمام مالکان را نیز جلب کنند. در این رابطه، هر گونه ساخت و ساز و ایجاد مستحدثات بدون اجازه و پروانه شهرداری محل، مستوجب ارجاع به کمیسیون ماده 100 شهرداری و صدور حکم جریمه و بعضا تخریب را دارد. در خصوص احداث انباری بر روی پشت بام بعد از هماهنگی های مربوطه، رعایت نکات زیر ضروری است:
نکته اول: رعایت دستورالعمل احداث انباری های واحد های مسکونی آپارتمانی (سه طبقه بر روی پیلوت و بالاتر) بر روی پشت بام با حداقل مساحت 1.5 و حداکثر 3 مترمربع، با عرض مفید حداقل یک متر و حداکثر ارتفاع از کف تا بالای سقف 2.5 متر الزامی است.
نکته دوم: دَرِ هر انباری در پشت بام ساختمان ها باید در راهروی مسقف و روبروی یکدیگر باشد و درها در نماهای اصلی دیده نشود.
نکته سوم: احداث انباری در پشت بام ساختمان های دارای یک بَر از انتهای پشت بام و در ساختمان های دوبَر در محل اضلاع مشترک با همسایه و در ساختمان های دو کله در میانه ساختمان با حداکثر عقب نشینی معادل 40 درصد اضلاع سطح اشغال از ضلع دارای نمای ملک الزامی است.
نکته چهارم: دیواره های حجم حاصله از ایجاد انباری ها در پشت بام باید با مصالح مرغوب نماسازی شود.
نکته پنجم: احداث سرکش و سایبان از حجم فضای انباری بر روی پشت بام مجاز نیست.
در همین رابطه ذکر این نکته ضروری است تغییر کاربری برخی فضاها مانند استفاده از پارکینگ برای انباری مجاز نیست و هیچ واحدی حق ندارد وسایل اختصاصی خود را در پارکینگ بگذارد و از آنجا به عنوان انباری استفاده کند. براساس ماده 3 آیین‌نامه آپارتمان ها قراردادن وسایل اضافی در فضای پارکینگ، ممنوع و تخلف است. البته مالکان ساختمان می توانند در مورد استفاده از پارکینگ به عنوان انباری، در قالب توافق کلی، تصمیماتی را اتخاذ کنند.
7 نکته اساسی در خصوص امنیت و ایمنی انباری
انباری ساختمان های مسکونی، از فضاهایی هستند که در صورت عدم توجه به نکات امنیتی می توانند محل سرقت، آتش سوزی و نظایر آن قرار گیرند. از این رو، در طراحی و نگهداری وسایل و تجهیزات در آن ها باید نکات زیر را رعایت کرد:
- طراحی انبار در راهرو های کم عرض روبروی یکدیگر، توسط سازندگان بنا، در صورت حریق یا مشکلات دیگر، فرصت نجات فرد و جا به جایی وسایل را محدود می کند و سرایت حادثه را وسعت می دهد؛ خصوصا اگر همزمان چند نفر در انباری ها حضور داشته باشند.
- عدم رعایت فضای مناسب بین محل پارک خودرو و انباری، موجب می شود زمانی که خودروی مالک یک واحد مسکونی در مجاورت انباری واحد دیگر پارک شده باشد، امکان جا به جایی وسایل از انبار به آسانی ممکن نباشد و به خودرو وسایل آسیب برساند. در این حالت، محل پارک خودرو و محل انباری در حالت مزاحم قرار دارند. این امر در برخی ساختمان های مسکونی نوساز به دلیل طراحی نامناسب توسط سازنده قابل مشاهده است.
- قرار دادن مواد محترقه و خطرناک در داخل انباری می تواند موجب آتش سوزی در ساختمان شود. اتفاقی که به طور خاص در چهارشنبه های پایان سال، بر اثر نگهداری احتمالی مواد آتش زا در انباری، احتمال رخ دادن آن بیشتر است. به گفته کارشناسان، انفجارِ تنها 250 گرم مواد محترقه علاوه بر تخریب شدید ساختمان، منجر به شکستگی شیشه ساختمان های مجاور تا شعاع زیاد می شود. این موضوع در ساختمان هایی که پارکینگ و انباری در کنار هم قرار دارد، فاجعه آفرین است.
- در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان آمده است: «رعایت مبحث سوم مقررات ملی ساختمان درخصوص حفاظت انبارها در برابر آتش الزامی است.» بر این اساس، در مبحث سوم این قانون، در خصوص ضوابط اختصاصی راه های خروج در تصرف های انباری، نکات متعددی ذکر شده که بیشتر به انباری های پرمخاطره مانند صنعتی و… اختصاص دارد و از حوصله این نوشتار خارج است.
- استفاده از قفل های ایمن برای انباری مانند قفل های کتابی توصیه می شود. البته در حال حاضر، استفاده از قفل استوانه ای برای انباری که طراحی جدیدتر و ایمن تر قفل کتابی است، نیز مطرح شده است. این قفل به دلیل استوانه ای بودن بدنه، در برابر ضربه، مقاوم تر می شود و ابزارهایی مانند قیچی و اهرم، قابل تکیه کردن به این قفل نیستند. سایزهای 70 و 75 این قفل برای درهای انباری منازل، شیشه های میرال و… مناسب است.
- استفاده از دوربین مداربسته در محل هایی که انباری ساختمان ها قرار دارند و یا انباری و پارکینگ در کنار همدیگر هستند، مهم است. در این زمینه، فضای جلوی انباری در ساختمان های مسکونی از قسمت های مهم ساختمان است که باید توسط سیستم دوربین مداربسته استاندارد پوشش داده شود. این امر، برای پیشگیری از سرقت، شناسایی سارقان و سایر خطرات و حوادث، موثر است.
- استفاده از نور و روشنایی مناسب، علاوه بر راهنمایی به منظور مسیر ورود و خروج، در فضاهایی همچون انبار یا پارکینگ، احساس امنیت و آرامش ایجاد می کند. علاوه بر آن، استفاده از روشنایی مناسب مانند یک لامپ کم مصرف در داخل انباری کوچک واحد مسکونی، می تواند خطرات ناشی از آسیب به افراد هنگام جا به جایی و انتقال وسایل از انبار و نیز احتمال سرقت یا نظایر آن را کاهش دهد.
علاوه بر اهمیت ایمنی و امنیت در انباری ساختمان های مسکونی، مواردی همچون طراحی و زیبا سازی داخل انباری از طریق چیدمان قفسه های متنوع و طبقه بندی وسایل، ایمن سازی فضای داخلی انباری با استفاده از ابزار و مصالح ساختمانی مناسب برای جلوگیری از بوی رطوبت، شلوغی و نامرتب بودن وسایل و مانند آن اهمیت ویژه ای دارد. در این زمینه، بهره مندی از پیشنهادهای طراحی و چیدمان انباری ها، توسط متخصصان این حرفه، استفاده بهینه از فضای کوچک اما خلاقانه انباری واحد مسکونی را میسر می سازد. لطفا نظرات و پیشنهادات خود را در انتهای همین مطلب برای ما کامنت بگذارید.
