مراحل ساخت خانه و توصیه هایی پیرامون آن

ساخت خانه

اقدام برای ساخت خانه می بایست بر طبق اصول سرمایه گذاری و همچنین معماری انجام گیرد. لذا توجه به هر دو این موارد می تواند نتیجه رضایت بخشی را در پی داشته باشد. سرمایه اولیه و هزینه های لازم برای ساخت می بایست پیش از اقدام برای عملیات اجرایی برآورد شده و با آگاهی از آن ادامه یابد. علاوه بر سرمایه مجوز های لازم برای ساخت؛ نکات حقوقی مربوط به ساخت و ساز؛ قوانین شهرداری در مورد ساختمان ها؛ نکات ایمنی و همچنین زیبایی شناسی ساختمان از جمله مواردی است که باید به آن توجه شود که در ادامه به برخی از آن ها خواهیم پرداخت.

تدابیر لازم برای سرمایه گذاری

منظور از تدبیر در زمان اقدام برای ساخت خانه در نظر گرفتن تمامی جوانب برای سودآوری بیشتر می باشد. به طوری که برای این منظور بهتر است زمان مناسب برای ساخت را در نظر داشته و با توجه به آن اقدام شود. به طوری که پیشنهاد می شود در زمان رکود بازار اقدام برای ساخت و ساز صورت گرفته تا در زمان رونق آماده ارائه و فروش باشد. در این صورت سود حاصل از رکود و رونق بازار به راحتی عاید سرمایه گذار خواهدشد.

علاوه بر این در نظر گرفتن موقعیت ملک و استفاده از بهترین نوع کاربری برای آن می تواند بسیار کمک کننده باشد. به طوری که اگر ملکی برای واحد های تجاری مناسب بوده و از نظر موقعیت مکانی در شرایط خوبی می باشد باید به آن توجه کرده و بهترین انتخاب را انجام داد. چرا که توجه به این مورد می تواند اتفاقات بسیاری خوبی را در زمان فروش و بهره وری از ساختمان به همراه داشته باشد.

انتخاب زمین و یا ملک کلنگی یکی دیگر از مواردی است که باید مورد بررسی قرار گیرد. چرا که در مقیاس مشابه و با یک میزان سرمایه ممکن است یکی از این دو گزینه برای ساخت و ساز مناسب تر و سودآور تر باشد.

خرید زمین

خرید زمین به عنوان اولین قدم برای ساخت و ساز خانه باید به دقت مورد توجه قرار گیرد. زمین خانه یکی از اصلی ترین عوامل افزایش قیمت خانه می باشد لذا به سبب هزینه بالا برای خرید آن و از طرفی توجه به سود آوری منطقه باید مورد توجه قرا گیرد. لذا در زمان خرید زمین نکات زیر را مد نظر داشته و آگاهانه انتخاب کنید.

• در زمان انتخاب منطقه باید توجه داشته باشید که برخی از مناطق در مقایسه با دیگر مناطق شرایط پیشرفت بهتری داشته و در طول زمان سودآوری بالاتری دارند. لذا این مناطق گزینه بهتری برای خرید می باشد. به عنوان مثال منطقه 22 تهران به سبب پتانسیل بالا برای رشد و پیشرفت گزینه بسیار خوبی بوده و به همین سبب توانسته سرمایه های بسیاری را به خود جلب کند. لذا توجه به این منطقه می تواند پیشنهاد بسیار مناسبی برای سازندگان باشد.
• علاوه منطقه مورد نظر می بایست شرایط مکانی زمین از نظر دسترسی به راه های ارتباطی؛ مراکز درمانی و همچنین اماکن رفاهی نیز بررسی شود. چرا که تمامی این موارد به عنوان نقاط مثبت ملک شناخته شده و تاثیر بسزایی در ارزش و قیمت آن دارد.
• در زمان خرید زمین و انتخاب منطقه باید به الگوی ساخت آن منطقه نیز توجه شود. به طوری که در برخی مناطق متراژ های پایین بیشتر مورد استقبال بوده و در برخی دیگر متراژ های بزرگ با اقبال بهرتی همراه هستند. لذا توجه به این مورد و انتخاب زمینی با متراژ مناسب؛ می تواند شرایط بهتری را در زمان فروش به وجود آورد.
• خرید زمین بخصوص در حاشیه شهر ها باید با دقت و بررسی بیشتری صورت گیرد. چرا که احتمال قرارگیری زمین در طرح های تفصیلی شهرداری وجود داشته و باید در مورد آن تحقیقات لازم انجام شود. این مورد به راحتی و از طریق مراجعه به شهرداری ها امکان پذیر بوده و قابل تحقیق می باشد.
• برخی از زمین ها دارای مشکلات حقوقی بوده و می تواند دردسرهایی را برای افراد به وجود آورد. به عنوان مثال اگر زمینی به صورت وکالتی فروخته شود و یا موروثی باشد باید نکات مربوط به هر یک از آن ها مورد بررسی قرار گیرد تا از خسارات احتمالی جلوگیری شود.
• بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.
• در مورد خرید زمین هایی که مربوط به برخی ارگان ها مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… می باشد با احتیاط عمل کرده چرا که معمولا مصادره ای بوده و احتمال دارد در ادامه روند حقوقی آن ها تغییراتی ایجاد شود.

دریافت مجوز ساخت

پروانه ساختمان یا به عبارتی همان جواز ساخت، مجوزی است که پیش از اقدام به هر گونه عملیات ساخت و ساز بایستی از مراجع مربوطه مانند شهرداری دریافت کرد. این مجوز تایید کننده قانونی بودن عملیات اجرایی بوده و در صورت صادر نشدن آن هرگونه ساخت و سازی غیرقانونی تلقی خواهد شد. بسته به نوع ساخت و ساز و فعلالیت مورد نظر پروانه های ساختمان متفاوت بوده و برای هر نوع ساخت و سازی پروانه ای جداگانه صادر می شود. برای دریافت پروانه ساختمان می بایست افراد به شهرداری و یا دفاتر خدمات الکرتونیکی مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کند. پس از آن یکی از اصلی ترین اقدامات بررسی زمین مورد نظر بر اساس طرح های تفصیلی و طرح های عمرانی می باشد. به طوری که ممکن است طی بررسی های انجام گرفته مشخص شود تمام ملک و یا بخشی از آن در طرح های شهری قرار داشته و لذا می بایست اصلاحات لازم انجام شود. 

پس از طی مراحل دریافت جواز ساخت افراد می توانند طی مدت زمان تعیین شده در پروانه ساختمان اقدام به اجرای عملیات ساخت کرده و مراحل مربوطه را طی کنند. افراد باید توجه داشته باشند که پروانه ساخت تا زمان تعیین شده اعتبار داشته و باید مراحل ساخت تا آن زمان به پایان رسیده باشد. در صورتی که عملیات ساخت طولانی تر شود بایستی برای تمدید پروانه مراجعه کرده و سپس اقدامات لازم را انجام دهند. 

یکی از مراحلی که برای دریافت پروانه ساختمان باید طی شود تهیه نقشه می باشد که بر اساس طرح های تفصیلی شهری؛ پهنه ملک، متراژ سند، عرض گذر، تعداد طبقات و سطح اشغال؛ تعداد طبقات و تراکم ساختمان مشخص خواهد شد و سپس نقشه توسط مالکین ارائه می شود. نقشه مورد نظر توسط ناظرین بررسی شده و پس از تایید آن و یا اصلاح ایرادات موجود؛ برای طی مراحل بعدی اقدام می شود.  قبل از این، نه شهرداری پولی دریافت می‌کند و نه متقاضی حق دارد دست به ساخت و ساز بزند. لذا توصیه می شود پیش از دریافت پروانه ساخت هیچ گونه فعالیتی اعم از تخریب؛ گود برداری و... را در زمین و یا ملک مورد نظر انجام ندهید.

انتخاب پیمانکار

پس از صدور پروانه ساخت و دریافت مجوز مالک ملک می تواند با پیمانکاران مد نظر خود وارد قرارداد شده و برای شروع عملیات اجرایی برنامه ریزی کنند. در صورتی که فردی را به عنوان پیمانکار مد نظر ندارید می توانید از مهندسین ناظر شهرداری مشورت گرفته و پیمانکاران پیشنهادی آن ها را مورد ارزیابی قرار دهید.

 از جمله مهمترین معیارهای پیشنهادی برای انتخاب پیمانکار می توان به توان مالی، توان فنی و اجرایی، سوابق اجرای پروژه های مشابه و خوشنامی نزد کارفرمایان پیشین اشاره نمود. توجه به تمامی این موارد می تواند راحتی و آسودگی برای شما در پی داشته باشد لذا برای جلوگیری از دردسرهای متعدد و داشتن ساختمانی با کیفیت ساخت مناسب در انتخاب پیمانکار دقت کرده و حتما از کارفرمایان قبلی در مورد تعهد کاری و کیفیت ساخت پروژه های وی پرس و جو کنید.

آغاز عملیات اجرایی

پس از دریافت مجوز ساخت و بستن قرارداد با پیمانکار مورد نظر اصلی ترین مرحله یعنی اجرای فرایند ساخت خانه فرا می رسد. به طور معمول و با دید کلی برای ساخت خانه می بایست مراحل زیر را طی کرد که هر کدام از این مراحل روند تخصصی خود را داشته و در حیطه کاری پیمانکاران می باشد. اما برای داشتن دید کلی برای روند ساخت و ساز می توان مراحل زیر را در نظر داشت.

گودبرداری

گودبرداری ساختمان به منظور افزایش استحکام و مقاومت ساختمان در برابر تنش های مختلف از جمله تنش های ناشی از زلزله ضروری بوده و برای جلوگیری از تخریب ساختمان در زمان حوادث پیش آمده باید به صورت حرفه ای و با دقت لازم و توجه به زمین مربوطه صو.رت گیرد. گودبرداری برای خانه‌های مختلف متفاوت بوده و به طور معمول این گونه است که برای ساختمان هایی با تعداد طبقات کم (فاقد زیر‌زمین یا پارکینگ) معمولا تا عمق یک متر یا کمتر گود برداری ها انجام می شود. اما برای هر پروژه می بایست به صورت موردی و بر اساس تعداد طبقات و همچنین جنس خاک مورد بررسی قرار گیرد. در حال حاضر اکثر ساختمان های در حال ساخت دارای تعداد طبقات بالایی بوده و لذا شاهد گودبرداری تا رسیدن به اصطلاح زمین بکر هستیم که برای استقامت ساختمان انجام می‌شود.

ریختن بتن مگر

این بتن که به صورت روان می باشد و درصد آب بالاتری دارد برای بهبود بستر برای اجرای پی ریزی و آرماتور بندی می باشد. با ریختن بتن مگر مانع از جذب آب توسط خاک شده و لذا پی ریزی با کیفیت بهتری انجام می شود و مقاومت بالاتری خواهد داشت.

توصیه می شود پیش از اجرای بتن مگر زمین را خیس و مرطوب کرده تا کیفیت بتن بهتر باشد و آب موجود در آن جذب خاک نشود.

آرماتوربندی

بتن به تنهایی، استحکام فشاری بالایی دارد و در برابر تنش های مختلف مقاوم است اما مقاومت کششی چندانی نداشته و باید برای این نوع کشش  و تنش های ناشی از آن مقاوم شود. لذا برای مقاوم سازی بن در برابر تنش های کششی آرماتور بندی انجام می شود که تاثیر بسزایی در مقاومت سازه در برابر زلزله ایجاد می کند. آرماتور بندی با استفاده از میلگرد انجام شده و به صورت صفحاتی در بستر سازه و پیش از بتن ریزی؛ اجرا می شود. برای این منظور میلگردها و سایر محصولات فولادی با ترتیب خاص کنار هم چیده می‌شوند و به کمک جوشکاری سرد یا بست فلزی به هم وصل می شود. در پایان کار اطراف میلگردهای جاسازی شده را قالب بندی کرده و سپس بتن ریزی را انجام می دهند.

لازم به ذکر است که آرماتور بندی برای ساختمان هایی با اسکلت فلزی یا اسکلت بتنی هر دو اجرا شده و جزو مراحل ضروری اجرای ساختمان می باشد.

اجرای اسکلت و سقف طبقات ساختمان

اجرای اسکلت ساختمان یکی از حساس ترین مراحل ساخت می باشد چرا که بنیان ساختمان را حفظ کرده و موجب استحکام آن می شود. در حال حاضر اسکلت ساختمان ها شامل دو نوع اسکلت فلزی و بتنی می باشد که بسته به تصمیم کارفرما و شرایط ساختمان انتخاب می شود. اما نکته ای که بسیار اهمیت می یابد تفاوت های اسکلت فلزی و اسکلت بتنی می باشد که افراد بایستی با آگاهی از آن ها اقدام به انتخاب و اجرا کنند. اما در بسیاری از مواقع به دلیل هزینه بالاتر برای اسکلت های فلزی به طور معمول اسکلت های بتنی انتخاب انتخاب افراد بوده و به همین دلیل برای اکثر ساختمان ها اسکلت های بتنی را شاهد هستیم.

پس از پایان یافتن ساخت اسکلت به ساخت سقف یا به اصطلاح طاق زنی اقدام می‌شود. در هر طبقه سقف یا طاق به چند مربع یا مستطیل تقسیم می‌شود و با استفاده از تیرچه‌ها مربع‌ها را به قطعات کوچکتر تقسیم می‌کنند و در نهایت این قطعات کوچک را به وسیله آجر پر می‌کنند که امروزه از مصالح دیگری استفاده می‌کنند که بسیار سبک‌تر هستند و قابلیت عایق صدا و حرارت را نیز دارند.

نازک کاری های ساختمان

تیغه چینی

واژه تیغه در لغت به معنای دیواری از خشت خام و آجر می باشد و به همین سبب در ساخت و ساز ساختمان ها به فرایند ساخت دیوار؛ تیغه چینی گفته می شود. در مراحل ساخت خانه، دیوارچینی پس از تکمیل شدن طاق‌ها انجام می‌شود و به طور معمول از آجر، بلوک سفالی یا سیمانی و دیگر مصالح ساختمانی مخصوص دیوارچینی، استفاده می‌شود. در زمان اجرا دیوراهای داخلی، با ضخامت کمتری نسبت به دیوارهای بیرونی اجرا شده و به غیر جداسازی فضا باید در برابر صدا و حرارت نیز عایق باشد. 

برای اجرای این مرحله نخست محل دیوارچینی با استفاده از متر تعیین می‌شود که این فرایند برای پروژه‌های بزرگ و حساس، با استفاده از دوربین نقشه‌برداری انجام شده و نیاز به دقت بالاتری دارد.

اجرای تاسیسات و زیرساخت های ساختمان

از جمله مواردی که پس از دیوار چینی اجرا می شود می توان به لوله کشی گاز؛ لوله کشی آب؛ سیم کشی برق؛ لوله کشی های مربوط به اطفا حریق و زیرساخت های سرمایشی و گرمایشی ساختمان اشاره کرد. این زیر ساخت ها باید ابتدا نقشه اجرایی آن ها تایید شود و سپس اجرا شود. 

1. پس از این مرحله به طور خلاصه فرایند های زیر را شاهد هستیم:

• ◾   نصب چارچوب درب و پنجره ها 

1. ◾   اجرای کف ساختمان
2. ◾   اجرای نما
3. ◾   طراحی داخلی فضا
4. ◾   چک لیست مراحل ساخت خانه
5. ◾   خاک گچ 

با توجه به موارد و مراحل ذکر شده مراحل اجرایی ساختمان دارای جزئیات بسیاری می باشد که بایستی به صورت تخصصی و ویژه به آن ها پرداخت.

اما به طور کلی می توان چک لیست زیر را برای مراحل ساخت در نظر داشت.

◾   گودبرداری

◾   اجرای سازه نگهبان

◾   مراحل اجرای اسکلت بتنی

◾   مرحله اول میخ کوبی

◾   اکس بندی

◾   ریختن گچ

◾   پی کنی

◾   دیوارچینی پی

◾   ریختن بتن مگر یا بتن پاکیزه

◾   میله گزاری یا ساختن شناژ یا آرماتور بندی

◾   ریختن بتن

◾   ویبره بتن

◾   نگهداری بتن مخصوص شرایط سخت محیطی (دمای بالا و یا هوای سرد)

◾   بستن آرماتورهای ستون

◾   قالب بندی ستون

◾   ریختن بتن ستون‌ها

◾   بستن آرماتور شناژها یا تیرها

◾   بستن قالب نگه‌دارنده زیر آرماتورها

◾   تیرچه گذاری

◾   گذاشتن قالب میانی مانند بلوک‌های پلی استایرن یا سفال

◾   قالب بندی سقف

◾   شمع گذاری

◾   ریختن بتن سقف

◾   ویبره بتن سقف

◾   ماله کشی بتن سقف یا پرداخت نهایی

◾   قالب بندی راه‌پله‌ها

◾   میلگرد گذاری راه‌پله‌ها

◾   ریختن بتن راه‌پله‌ها

◾   برداشتن شمع‌ها بعد از 2 هفته تا 21 روز

◾   ستون بعدی الی آخر

◾   سقف آخر

◾   ایجاد پل‌ها جهت تحمل وزن سقف کاذب

◾   تیغه چینی

◾   خاک گچ

◾   لوله کشی آب و فاضلاب

◾   عقد قرارداد اطفاء و اعلام حریق و آتش‌نشانی با دفاتر خدمات آتش‌نشانی به همراه تائیدیه دفتر فنی مهندسی

◾   اجرای گاز کشی واحدها

◾   برق کشی

◾   اجرای واحد نمونه

◾   رابیتس بندی (یک گروه مشاعات و یک گروه داخل واحدها)

◾   کوم پنجره‌های نما و درب‌های آلومینیومی

◾   کوم درب‌های فلزی و درب‌های انباری

◾   جوشکاری خرپشته و دور بام

◾   اخذ پایان کار سفت کاری

◾   جوشکاری موقت دور راه پله و آسانسور

◾   اجرای نما (نمای اصلی و فرعی یک گروه و سایر مشاعات یک گروه دیگر ابتدا نمای اصلی و سپس سایر نماها اجرا گردد)

◾   عقد قرارداد آسانسور با تائیدیه استاندارد

◾   حفر چاه آب باران

◾   شیب بندی بام و ایزوگام اولیه

◾   ایزوگام سرویس‌های بداشتی و حمام‌ها

◾   اخذ انشعابات آب و فاضلاب (به تعداد واحدها و یک عدد عمومی)

◾   اخذ انشعابات برق (به تعداد واحدها و یک عدد عمومی)

◾   حفر چاه ارت با تائیدیه شرکت برق

◾   کاشی کاری

◾   آماده سازی کف واحدها

◾   سرامیک کاری

◾   گچ کاری (گروه‌ها به تعداد واحدهای هر طبقه باشد)

◾   کوم درب‌های ورودی واحدها یا نصب درب ضد سرقت

◾   پنجره‌های نما و درب‌های آلومینیومی

◾   ایزوگام بام

◾   کوپل نورگیر برای خرپشته

◾   درب‌های چوبی واحدها

◾   کمدها

◾   کابینت و دکور

◾   سنگ کاری پله

◾   جوشکاری نرده پله

◾   موزائیک پیلوت و حیاط

◾   سنگ کاری حیاط

◾   نقاشی و کاغذ دیواری

◾   نصب شیشه پنجره‌ها و درب‌ها

◾   خرید و نصب شیرآلات و لوازم سرویس‌های بهداشتی از نمایندگی

◾   نصب کلید و پریز برق، کولر، آیفون و …

◾   خرید و نصب پکیج و رادیاتور از نمایندگی

◾   نصب آسانسور

◾   نصب درب حیاط و پارکینگ

◾   تهیه نقشه ازبیلت فقط توسط مهندس مجری ذیصلاح

◾   آزادسازی سهمیه مهندس مجری ذیصلاح

◾   اخذ تائیدیه و انشعابات گاز

◾   اخذ تائیدیه آتش‌نشانی توسط دفتر فنی مهندسی

◾   پایان کار بهره برداری

◾   انعقاد قرارداد وکالت اجرای کارهای ثبت اسناد و تفکیک سند واحدها

◾   فروش واحدها